Politik

Immobilienanlagen: Nicht per se der sichere Anlagehafen

Dr. Tobias Just, Deutsche Bank Research
Dr. Tobias Just, Deutsche Bank Research

Wie gut schützen Immobilien als Trutzburg vor den Stürmen auf den Finanzmärkten wirklich? Dieser Frage geht Dr. Tobias Just, Deutsche Bank Research, nach. Die aktuelle Krise begann auf dem US-Immobilienmarkt, daher lohnt ein Vergleich zum deutschen Markt. Bei uns gab es in den letzten Jahren weder eine Übertreibung bei der Preisbildung noch einen Bauboom.

Die aktuelle Rezession enthält zwei wichtige Botschaften: Erstens, Deutschland befindet sich in der schwersten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg, und es ist noch mit einigen schmerzhaften Anpassungen zu rechnen. Zweitens, es gibt große Unsicherheit hinsichtlich der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung. Die Prognosen werden quasi im Monatstakt nach unten angepasst. In unsicheren Zeiten suchen Menschen – hier beschränke ich mich auf ihre Rolle als Anleger – nach Stabilität. Viele versprechen sich von Gold oder Immobilien, dem Betongold, solch eine Sicherheit.

Doch wie gut schützt das Betongold als Trutzburg vor den Stürmen auf den Finanzmärkten wirklich? Diese Frage mag auf den ersten Blick verwundern, denn viele Anleger sehen gerade in Immobilien den Inbegriff stabiler, weil realer Investitionen. Allerdings zeigt uns gerade diese Krise, dass Immobilien sehr spezifische Risiken aufweisen und die Werte durchaus fallen können. Immerhin begann die Krise (wieder einmal) auf den Immobilienmärkten. Die Hauspreise in den USA, in Großbritannien, in Irland sind bereits zweistellig gesunken. In Spanien, in vielen osteuropäischen und skandinavischen Ländern gehen die Preise ebenfalls zurück. Wie sicher ist also die Geldanlage in deutsche Immobilien?

Hauspreise haben Höhepunkt überschritten (Quelle: DB Research)
Hauspreise in Europa haben Höhepunkt überschritten (Quelle: DB Research)

Wie so häufig lohnt die Differenzierung. Fangen wir mit der wichtigeren Anlageklasse, den Wohnimmobilien an. Deutschland ist nicht die USA und auch nicht Spanien. Hierzulande gab es in den letzten Jahren weder eine Übertreibung bei der Preisbildung noch einen Bauboom. Insbesondere die geringe Fertigstellung neuer Wohnungen ist nun ein Sicherheitsnetz für die Wohnungsmärkte, denn die Zahl der Haushalte wächst in Deutschland noch immer – trotz der rückläufigen Bevölkerungszahl. Deutsche Wohnungen sind also nicht überbewertet. Hinzu kommt, dass die Finanzierungsbedingungen sehr günstig sind; eine Kreditklemme für private Hauskäufer besteht nicht,

Allerdings sollten Anleger genau hinschauen, denn strukturell bedingte Unterschiede bleiben auch in den nächsten Jahren erhalten. Wahrscheinlich werden sie sogar verstärkt. Man darf daher nicht blind in die Sachwerte fliehen, sondern sollte das Engagement genau prüfen. Zumal eine Immobilieninvestition eine große Konzentration des Vermögens bedeutet. Man setzt quasi alles auf eine Karte. Da mit weiteren Belastungen auf den Arbeitsmärkten zu rechnen ist, müssen potenzielle Käufer dies ernst nehmen. Natürlich werden die Hauspreise 2009 und 2010 kaum steigen können; ein Preisverfall droht jedoch ebenfalls nicht. Die vielfach befürchteten hohen Mietsteigerungen von privaten Investoren werden wohl auch nicht stattfinden, denn warum sollten die Investoren ausgerechnet in der Rezession Mieten erhöhen können, wenn ihnen das im Aufschwung nicht gelang? Auch dies ist eine wichtige Nachricht für Interessenten

Anders sieht es jedoch bei Gewerbeimmobilien, v.a. bei Büroimmobilien aus. Diese hängen sehr viel direkter von der gesamtkonjunkturellen Entwicklung ab. Gerade weil die Arbeitsmärkte verzögert auf schwächelnde Nachfrage reagieren, ist mit steigenden Leerständen und sinkenden Mieten zu rechnen. Diese werden in den großen Bürozentren stärker ausfallen als in mittelgroßen Städten, weil in den Bürozentren in Aufschwungjahren regelmäßig auch umfangreiche Neubauten entstehen, in den kleineren Städten gibt es hier häufig mehr Vorsicht. Die deutlich sinkenden Mieten werden natürlich auch die Preise für Gewerbeimmobilien drücken. Weil einige stark fremdfinanzierte Investoren wahrscheinlich dieses Jahr verkaufen müssen, könnten die Preise sogar stärker unter Druck kommen als die rückläufigen Mieten erwarten lassen. Hier ist also mit größeren Risikoabschlägen zu arbeiten als auf den Wohnungsmärkten. Immerhin werden die Anpassungen auch bei deutschen Gewerbeimmobilien kleiner ausfallen als in Großbritannien, Irland oder Spanien. Klein sind sie damit jedoch nicht.

Anlageentscheidungen sollten anders als Konsumentscheidungen vornehmlich rational getroffen werden. Das gilt im Boom ebenso wie im Abschwung, für Aktien genauso wie für Immobilien. Immobilien, v.a. Wohnimmobilien, bieten derzeit in der Tat vielerorts die Möglichkeit etwas Ruhe in sein Portfolio zu bekommen. Doch gilt dies nicht für alle Immobilien an allen Standorten und zu jedem Preis. Genaues Hinschauen, am besten mit Hilfe eines professionellen Sachverständigen bleibt wichtig. Eine Schlussbemerkung bleibt noch: Das ebenfalls häufig bemühte Argument des Inflationsschutzes sollte man ebenfalls nicht übermäßig strapazieren. Richtig ist, dass in den letzten 40 Jahren die Immobilienrenditen insgesamt höher ausfiel als die allgemeine Teuerung. Allerdings gilt dies immer nur langfristig. Kurzfristig gibt es keinen sehr guten Zusammenhang zwischen Inflation und der Rendite von Immobilien.

3 Kommentare zu »Immobilienanlagen: Nicht per se der sichere Anlagehafen«

  1. RA Munzinger schrieb:

    Ich vermisse hier leider jeden Hinweis auf den demographischen Faktor. Immobilien in Top-Lagen werden wahrscheinlich im Wert steigen, Immobilien auf dem Land oder eher unattraktiven Lagen werden im Wert sinken, weil die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsräumen insgesamt nachlassen wird und hohe Energiepreise zu einer Rückkehr vom Grünen in die Städte führen wird.

  2. Heide schrieb:

    Die Deutsche Bank übersieht hier auch, dass viele die Immobilie nicht als Renditeobjekt, sondern als Altersvorsorge sehen. Mietfrei zu wohnen ist angesichts der drohenden Inflationsgefahr doch sehr erstrebenswert. Eigene vier Wände sind sicherer als jedes Aktiendepot, das man dann gerade wegen fallender oder dramatisch abstürzender Aktienwerte nicht in richtiges Geld wandeln kann. Dabei ist die beschriebene Preisstabilität bei Immobilien und bezahlbaren Kreditzinsen doch die beste Vorsorge.

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